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14/01/2022

Quais os direitos do consumidor ao comprar um imóvel na planta?

Adquirir um imóvel na planta é uma prática adotada pelos consumidores há muitos anos. Isso porque é um modelo de aquisição mais vantajoso e mais barato do que comprar após a conclusão do empreendimento.

Fato é que são muitas as variáveis que podem afetar o negócio e atrasar a entrega do imóvel, como falta de financiamento, licenças atrasadas, crises econômicas e outras situações que fogem do controle das construtoras ou incorporadoras.

No entanto, sendo o consumidor a parte mais frágil da relação jurídica, a este é garantido uma série de direitos para protegê-lo e evitar maiores prejuízos.

Assunto relevante aos consumidores que adquiriram ou pretendem adquirir um imóvel na planta, sejam residenciais ou comerciais. No presente artigo, vamos falar um pouco mais sobre os seguintes pontos:

  1.   O que são e quais as características de uma compra de imóvel na planta?
  2.   Principais cláusulas que precisam compor o contrato nesses casos?
  3.   Quais as obrigações e direitos do consumidor?
  4.   É possível desistir da compra?

Confira abaixo!

O QUE SÃO E QUAIS AS CARACTERÍSTICAS DE UMA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA?

A compra de um imóvel na planta significa que o consumidor está adquirindo uma promessa de entrega do bem mediante o pagamento dos valores em contraprestação.

Para que esse tipo de aquisição possa ser feito é necessário que a construtora ou incorporadora providencie alguns trâmites como:

  1. Aquisição de um terreno;
  2. Faça os requerimentos das licenças ambientais, construtivas e sanitárias;
  3. Desenvolva os projetos construtivos;
  4. Registre o empreendimento no cartório;
  5. Elabore os planos de financiamento próprios ou junto a instituições financeiras.

Diante disso, o consumidor, com base nos projetos, condições e demais características propostas para o imóvel realiza a aquisição mediante contrato de compra e venda com prazo para pagamento, financiamento e recebimento das chaves.

Antes, porém, recomenda-se uma série de cuidados para fazer esses negócios jurídicos, como:

  1. Verificar todos os cadastros, registros e a situação fiscal da empresa vendedora e construtora;
  2. Visitar outros empreendimentos da construtora ou incorporadora;
  3. Visitar o local onde será construído o imóvel;
  4. Requerer cópias dos alvarás e licenças;
  5. Solicitar o memorial descritivo e os projetos;
  6. Checar todas as condições contratuais;
  7. Checar sobre a formação e condições do condomínio;
  8. Fazer um planejamento financeiro para o período da construção e após, durante eventual financiamento;

PRINCIPAIS CLÁUSULAS QUE PRECISAM COMPOR O CONTRATO NESSES CASOS?

Os contratos de compra e venda precisam das cláusulas gerais previstas no nosso Código Civil, mas também, nesses casos de compra de imóvel na planta é fundamental destacar por exemplo:

  1. Cláusulas com os prazos mínimos e máximos de entrega das chaves, juntamente com a certidão de habite-se;
  2. Cláusulas penais (multas, indenizações e demais encargos) sobre os direitos e obrigações de cada parte, quanto aos pagamentos, atraso na entrega das chaves, qualidade construtiva, casos fortuitos ou de força maior e de desistência do negócio.

QUAIS AS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO CONSUMIDOR?

Ao adquirir um imóvel na planta o que o consumidor mais espera é o recebimento das chaves para poder habitar o imóvel e desfrutar daquilo que sempre sonhou.

Logo, o atraso nas datas de entrega do imóvel é a principal falha nesses negócios, bem como, os problemas construtivos identificados durante a moradia.

Diante disso, os principais direitos do consumidor são:

  1. Acompanhar o andamento da obra e os prazos de conclusão das etapas programadas pela construtora;
  2. Requerer a resolução do contrato após 180 dias da data de entrega;
  3. Desfeito o contrato por culpa da construtora ou incorporadora, direito a restituição de todos os valores pagos corrigidos monetariamente;
  4. Direito ao recebimento de lucros cessantes para os casos de atraso superior a 180 dias da data de entrega das chaves;
  5. Direito ao reembolso de valores de aluguel enquanto espera a entrega do imóvel;
  6. Direito a eventuais danos morais nos casos de atraso na entrega das chaves;
  7. Direito a indenização de 1% sobre o valor pago, em cada mês de atraso no recebimento das chaves do imóvel, caso o consumidor deseje permanecer com o contrato, mesmo com atraso nas obras.

Quanto aos lucros cessantes, o STJ já tem entendimento sobre o direito de o consumidor ser indenizado quando há atraso na entrega do imóvel.

Da mesma forma, encerrado o contrato, a restituição dos valores pagos pelo consumidor, devem ser integrais dentro de sessenta dias do distrato, não havendo obrigatoriedade de serem parcelados.

Outro ponto é que não poderá haver a cobrança de valores condominiais do consumidor antes deste receber a entrega das chaves do imóvel.

É POSSÍVEL DESISTIR DA COMPRA?

O consumidor que adquiriu um imóvel na planta pode desistir do negócio. Nesse caso, dependendo da cláusula de arrependimento, prevista no artigo 420 do Código Civil, poderá perder o sinal do negócio.

No entanto, há casos em que o arrependimento não se configura, como por exemplo, falta de alguma licença ou certidão como o habite-se por parte do vendedor, inadimplência nos pagamentos por parte do comprador.

Logo, pode ser que as partes decidam pelo distrato do contrato e com isso poderá haver direitos e obrigações de ambas, como:

  1.   Devolução de valores pagos;
  2.   Pagamento de multas, juros ou encargos nos termos contratuais.

No entanto, o distrato da compra de um imóvel na planta deve observar a Lei 13786/2018, a qual estabelece:

  1.   Direito de o vendedor atrasar a entrega do imóvel por 180 dias sem encargos;
  2.   Sete dias para desistência do comprador sem nenhuma penalidade;
  3.   Pagamento de multa de até 50% sobre os valores pagos, dentro do regime de afetação em incorporação imobiliária e até 25% fora do referido regime;
  4.   Direito de retenção pelo vendedor de 5% a 6% a título de taxa de corretagem;
  5. Direito de o consumidor receber os valores é de 30 dias para imóveis com patrimônio de afetação e 180 dias para outros empreendimentos;
  6. Direito de o consumidor fazer a revenda do imóvel com cessão de direitos à terceiros;

 

Por fim, conforme citamos, são inúmeras variáveis a serem analisadas, inclusive sob o ponto de vista legal. Diante disso, é necessária uma avaliação de cada caso concreto por um advogado especialista, a fim de trazer segurança jurídica para o negócio.

Ficou com dúvidas sobre esse assunto? Nossa equipe conta com advogados altamente qualificados para lhe ajudar, será um prazer em orientá-lo!

 

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