Em ações renovatórias de aluguel comercial, o juiz pode fixar um novo valor de aluguel superior ao sugerido inicialmente pelo próprio locador, desde que o pedido seja formulado de forma aberta e o montante decorra de avaliação técnica. O objetivo principal desse tipo de ação é recompor o equilíbrio econômico do contrato, aproximando o aluguel ao valor real de mercado do imóvel.
Esse entendimento foi reafirmado em decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em um caso envolvendo uma grande rede varejista que discutia o valor do aluguel de uma loja em shopping center e a forma de cálculo dos honorários de sucumbência.
O que aconteceu
Uma rede varejista ajuizou ação renovatória de locação comercial contra os proprietários de uma unidade em shopping center, discutindo as condições para renovação do contrato, especialmente o valor mensal do aluguel.
Após a sentença e o julgamento da apelação, o tribunal fixou um novo valor de aluguel, superior ao teto de aproximadamente R$ 914,5 mil indicado pelos próprios locadores na petição inicial. A empresa recorreu por meio de embargos de declaração, alegando que a decisão teria sido ultra petita, isto é, teria ido além do que foi pedido.
Nos embargos, a rede também questionou a base de cálculo dos honorários advocatícios, defendendo que deveriam incidir sobre o valor da causa, conforme artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato, e não sobre o proveito econômico (diferença entre o aluguel antigo e o novo).
A 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro rejeitou os embargos, manteve o entendimento de que não houve julgamento ultra petita e confirmou a aplicação da regra geral do Código de Processo Civil para cálculo dos honorários, com base no proveito econômico.
O ponto principal do caso
O ponto central está em como funciona a ação renovatória de aluguel comercial e até onde o juiz pode ir na fixação do novo valor do aluguel. No caso, o tribunal destacou que o pedido formulado pelos locadores era aberto, permitindo a fixação de valor acima do teto indicado, desde que amparado em avaliação técnica.
O tribunal reforçou que, em ações renovatórias, a finalidade é recompor o equilíbrio econômico do contrato, aproximando o aluguel ao valor de mercado do imóvel. Por isso, o valor apontado na petição inicial não limita, de forma rígida, o magistrado. Assim, a fixação de aluguel em valor superior ao pedido pelos locadores, quando o pedido é aberto e baseado em laudo técnico, não configura julgamento ultra petita.
Outro ponto importante da decisão diz respeito aos honorários de sucumbência. O tribunal entendeu que a regra do artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato tem caráter estimativo e fiscal, não afastando a aplicação da regra geral do Código de Processo Civil. Como o proveito econômico era mensurável (a diferença entre o aluguel anterior e o novo), os honorários devem ser calculados sobre essa diferença, e não apenas sobre o valor da causa.
De forma geral, a decisão reafirma que, em ação renovatória de aluguel comercial, tanto o valor do aluguel quanto os honorários podem ser definidos com base no resultado econômico efetivo da demanda, e não apenas nos números indicados inicialmente pelas partes.
O que isso significa na prática
Em termos objetivos, para locatários e locadores de imóveis comerciais, a decisão sinaliza que, em ação renovatória de aluguel comercial, o valor indicado na inicial não é um teto absoluto para o juiz. Quando o pedido é formulado de maneira aberta e há avaliação técnica, é possível que o aluguel seja fixado acima ou abaixo do valor sugerido, desde que isso reflita o valor de mercado daquele ponto comercial.
O ponto principal é que locadores não devem encarar o valor sugerido na petição inicial como limite definitivo, e locatários precisam estar preparados para que, em uma ação renovatória de aluguel comercial, o laudo pericial tenha grande peso na definição do novo aluguel. Isso pode significar aumento relevante do valor, sobretudo em locais valorizados, como shoppings centers ou pontos comerciais de grande movimento.
Quanto aos honorários de sucumbência, a decisão indica que, quando o resultado econômico do processo é claramente mensurável, é provável que os tribunais utilizem essa diferença de valores como base de cálculo. Na prática, isso pode tornar as condenações em honorários mais expressivas, principalmente quando há grande divergência entre o aluguel antigo e o novo.
Para quem está discutindo renovação de contratos de locação comercial de alto valor, é um ponto de atenção: além do impacto do novo aluguel no fluxo de caixa do negócio, a forma de cálculo dos honorários também pode representar um custo adicional relevante em caso de derrota, total ou parcial, na ação renovatória.
O que você deve fazer agora
Se você é locatário de imóvel comercial e pretende propor uma ação renovatória de aluguel comercial, é importante:
Buscar orientação jurídica especializada antes de ajuizar a ação, para avaliar o cenário de mercado, o histórico do contrato e a viabilidade econômica da demanda.
Reunir documentos que demonstrem faturamento, tempo de exploração do ponto, investimentos realizados e a importância do local para o negócio, pois esses elementos costumam ser relevantes na discussão da renovação.
Acompanhar com atenção a perícia de avaliação do imóvel, apresentando quesitos e impugnações quando necessário, já que o laudo técnico tende a ser decisivo para a fixação do valor do aluguel.
Em caso de dúvida sobre ações judiciais envolvendo locação comercial, revisão de contratos ou cobrança de aluguéis, pode ser recomendável consultar um advogado de confiança para analisar o contrato específico, o risco de aumento do aluguel e o possível impacto financeiro de uma ação renovatória no seu caso concreto.