O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em ação de reintegração de posse após o fim de um comodato, o valor da causa deve ser calculado com base nos aluguéis cobrados pelo proprietário, e não no valor total do imóvel. Essa definição pode reduzir significativamente as custas iniciais que herdeiros e proprietários precisam pagar para ajuizar esse tipo de processo.
Na prática, a decisão reforça que o valor da causa, em ações possessórias, precisa refletir o benefício patrimonial efetivamente buscado, especialmente quando não há discussão sobre a propriedade, mas apenas sobre o uso do bem e os aluguéis devidos.
O que aconteceu
O caso analisado pela 3ª Turma do STJ envolveu um litígio familiar em torno de uma fazenda de 320 hectares no município de Salto do Céu (MT). O antigo proprietário havia cedido a área em comodato, ou seja, em empréstimo gratuito, para o ocupante do imóvel.
Após a morte do dono, o espólio ingressou com ação de reintegração de posse cumulada com pedido de aluguéis, alegando que o contrato de comodato havia se encerrado e que o ocupante se recusava a desocupar a fazenda. Na petição inicial, o espólio atribuiu à causa o valor de R$ 58,4 mil, correspondente ao proveito econômico imediato buscado, isto é, aos aluguéis pretendidos.
A defesa do ocupante contestou o valor da causa, sustentando que ele deveria refletir o valor real da fazenda. O Tribunal de Justiça de Mato Grosso aceitou esse argumento e determinou que o valor da causa somasse o valor da terra nua (com base em tabela do Incra) mais os aluguéis, chegando a aproximadamente R$ 1,8 milhão. Com isso, o espólio foi obrigado a complementar custas sobre esse valor muito mais alto, sob pena de indeferimento da inicial.
O espólio recorreu ao STJ. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o Código de Processo Civil não traz regra específica sobre como calcular o valor da causa em ações possessórias, mas a jurisprudência do tribunal já se firmou no sentido de que esse valor deve refletir o benefício patrimonial realmente pretendido pelo autor.
O ponto principal do caso
O ponto central da decisão é que, em ação de reintegração de posse após o fim de um contrato de comodato, quando não se discute a propriedade do imóvel, o valor da causa não deve ser o valor venal ou de mercado do bem.
Segundo o STJ, o contrato de comodato não transfere a propriedade, apenas permite o uso gratuito do bem. Nesse cenário, o que está em disputa é o direito de continuar usando o imóvel e os aluguéis ou valores equivalentes ao uso após o fim do comodato, e não o domínio do imóvel em si.
Por isso, a ministra Nancy Andrighi concluiu que o benefício patrimonial buscado pelo espólio era o valor dos aluguéis que ele pretendia receber pelo uso da fazenda após a extinção do comodato. Assim, o valor da causa em ação de reintegração de posse, nesse tipo de situação, deve corresponder ao montante dos aluguéis indicados na petição inicial, e não ao valor total do imóvel.
Em termos objetivos, o STJ afastou o entendimento do tribunal estadual que havia somado o valor da terra nua aos aluguéis para chegar ao valor da causa. A corte superior considerou incabível esse critério, justamente porque não se discutia transmissão de domínio, mas apenas o uso do imóvel e a compensação econômica por esse uso.
O que isso significa na prática
Para herdeiros, proprietários e possuidores que precisem buscar a reintegração de posse após o término de um comodato, essa decisão do STJ tende a trazer um impacto direto no custo de acesso à Justiça. Ao permitir que o valor da causa em ação de reintegração de posse seja fixado com base apenas nos aluguéis pretendidos, as custas iniciais podem ficar bem menores do que se fosse usado o valor de mercado do imóvel.
O efeito mais comum é viabilizar a propositura de ações possessórias mesmo quando o imóvel é de alto valor, mas o conflito jurídico está focado no uso e na cobrança de aluguéis ou indenização pelo tempo de permanência após o fim do comodato. Em imóveis rurais de grande extensão ou em imóveis urbanos valorizados, a diferença entre o valor dos aluguéis e o valor total do bem costuma ser expressiva.
Esse entendimento também serve como referência para outras ações possessórias em que não haja discussão sobre a propriedade, mas sim sobre a retomada da posse e o pagamento por sua utilização. A decisão não significa que todos os processos terão o mesmo resultado, mas sinaliza um critério que pode ser usado em casos semelhantes, especialmente quando a ação se limita ao uso do bem e aos aluguéis, sem pedido de reconhecimento ou transferência de domínio.
Por outro lado, quando o pedido envolver diretamente a discussão da propriedade ou transmissão do imóvel, é possível que o valor da causa siga outro critério, incluindo o valor do próprio bem. Nesses casos, é importante analisar a situação específica e a forma como os pedidos foram formulados na petição inicial.
O que você deve fazer agora
Quem está enfrentando um conflito de posse após o fim de um comodato, seja em imóvel rural ou urbano, deve observar com atenção como o valor da causa foi fixado na ação. Em situações em que não há discussão sobre a propriedade, mas apenas sobre a retomada do bem e a cobrança de aluguéis ou indenização pelo uso, pode ser possível ajustar o valor da causa para refletir apenas esse benefício patrimonial.
Se você é herdeiro ou proprietário e está encontrando dificuldade para retomar um imóvel cedido em comodato, é recomendável buscar orientação jurídica especializada para avaliar o tipo de ação mais adequado (por exemplo, ação de reintegração de posse) e a forma correta de atribuir o valor da causa, considerando a jurisprudência recente do STJ.
Já quem ocupa um imóvel nessa condição deve ter clareza de que a recusa em desocupar após o término do comodato pode gerar ação de reintegração de posse cumulada com pedido de aluguéis ou indenização pelo uso. Nesses cenários, entender o alcance da ação e os riscos envolvidos é essencial para tomar decisões conscientes.
Em qualquer hipótese, antes de ajuizar ou responder a uma ação de reintegração de posse, é prudente reunir documentos (contrato de comodato, comprovantes de uso, comunicações entre as partes) e buscar orientação profissional, para que o processo seja proposto ou contestado com a estratégia adequada ao seu caso concreto.